¿En qué consiste eso de "hinchar el IBEX"? Porque la única manera que yo se es pagar por las acciones de las empresas cotizadas más de lo que valían el día anterior, y eso es un pésimo negocio para el que lo haga si no vende por encima del valor de compra, amén de que no todo el mundo tiene activos como para mover alegremente en bolsa todos los días 20.000 millones de euros. Claro, que en un mercado como el español donde prácticamente la totalidad del IBEX 35 salvo Telefonica son banca, energéticas y constructoras, que se encuentran inmersas en un frenesí de alianzas, OPA e intrigas palaciegas y políticas ellos mismos con sus acciones están realimentando la subida. Pero esa subida no le beneficia a ninguna de ellas, porque cuanto más caro sea comprar otras empresas más explicaciones van a tener que dar a sus accionistas, menos beneficios van a poder declarar y menor valor futuro van a tener sus propias acciones. En cualquier caso, que el tipo oficial del dinero esté hoy al 3.25% y ayer al 3.00%, o que en Diciembre vaya a estar en el 3.25% a los poseedores de hipotecas les trae bastante sin cuidado. Porque sus referencias hipotecarias son el EURIBOR a 12 meses, que lleva en torno a un mes estancado al 3.7%, y es que los mercados prevén que los tipos alcanzarán en torno a esa cifra en el entorno temporal de medio año. Y como tampoco hay datos que permitan señalar un cambio notable en la economía europea no parece que haya peligro de cambios inesperados en la política de tipos del BCE. En el peor de los casos, de ponerse el EURIBOR al 4.5% eso sería sólo 0.75 puntos más que ahora. Y ahora tenemos 1.5 puntos más que hace un año. Es decir, entre 2005 y 2006 los tipos han subido un 65% (del 2.2% al 3.7%), y entre 2006 y 2007 como mucho se prevé una subida del 20% (del 3.7% al 4.5%). Que además repercute aún menos que la anterior debido al efecto multiplicativo y exponencial de los intereses. Así que, podríamos decir, que lo peor ya ha pasado (siempre y cuando las cosas no se tuerzan más de lo que sería previsible, aunque en España tenemos más desequilibrios que podrían convertir el tan cacareado "aterrizaje suave" en una verdadera caída en barrena).
Como ya advertían por ahí en el hilo de las hipotecas, mal negocio se hace por lo general vendiendo una casa recién comprada para comprarse otra en una zona geográfica similar. Cosa muy diferente sería liquidar la casa y marcharte al medio del campo a una casa que cueste menos que hace 10 años, pero no suele ser lo habitual . Echa cuentas no vaya a ser que palmes pasta.
Un préstamo de 150.000 euros a 20 años al diferencial que ha subido el dinero ayer, supone mensualmente unos 25 euros, que puede hacer pupa a muchos bolsillos, sobre todo los meses que tienen 31 días. Aún así, como no desinflemos economía, el IPC se va a hacer un 8.000 a final de año y luego toca bajar sin cuerdas.
Dime cuanta gente que haya comprado en los últimos dos años tiene una hipoteca a 20 años y de 150.000 euros....muy pocos. Están a 240.000 y 40 años....y ahí si que las van a pasar *****....
Si el IBEX 35 no se ha desplomado por la subida de 0,25 puntos, es por las numerosas OPA's que hay a día de hoy, amén de la bajada del Petroleo (Brent) al nivel de los 60 dólares. Pero igual que le ha pasado al petróleo, pronto le pasará lo mismo a los pisos, y ya está dando sus primeros avisos. Os recuerdo que en Japón, no hace muchos años, muchas propiedades pasaron a valer la mitad de su anterior precio, de la noche a la mañana, como quien dice. Hubo japoneses que ante tal situación, acabaron suicidándose.
Pero Dardhal, lo que ocurre es que las revisiones de la hipotecas son a 6 meses o a un año, y a muchos está a punto de caernos encima esa subida semestral acumulada y no van a ser 25 EUR, sino mucho mas. GTbiker, como si te la tasas en 10000 millones, si la vendes tendrás que comprarte otra, no? ¿O te vas a ir debajo de un puente? A mi me han valorado mi cerebro en diez mil trillones de euros (esta casi sin usar ), pero a no ser que me hagan jefe, lo sigo necesitando, así que...
Cuánta razón tienes. Todo el mundo dice que eso no va a pasar aquí y supongo que sería lo mismo que dirían los japoneses entonces. Las cosas no pasan hasta que pasan (gran redundancia y gran verdad). Con el calculador ese de hipotecas de Rapier se obtienen resultados esclarecedores. Para hipotecas medias de 240.000 a 35 años tenemos....( he puesto el Euribor + 0,5 %, como buenas condiciones ) : Al 4,2%.... 909 mes Al 4,7%.... 971 /mes Al 5,2%....1.035 /mes Al 5.7%....1.100 /mes Intereses totales a pagar: 182.074 , 208.003, 234.712, 262.157, en relación a los % anteriores. Yo pienso que con estos números, la cosa no irá mal si el Euribor no llega hasta el 4,5 - 5%, a partir de aquí la gente las va a pasar muy pu...s. Por no decir que en esos 35 años van a pagar 80.000 más de intereses, qué acojone. Un saludo y rectificarme si lo he heco mal.
No me debí explicar bien. Una hipoteca con renovación en mayo de 2006 ha visto crecer el EURIBOR aplicable desde el 2.1% del año 2005 hasta el 3.3% del 2006, 1.2 puntos porcentuales más. Las que renueven en octubre habrán visto subir los tipos desde el 2.55% en 2005 hasta el actual 3.75% en 2006, es decir, también 1.2 puntos porcentuales. Es decir, llevamos ya seis meses de renovaciones con incrementos idénticos en el encarecimiento de los tipos. Si se mantuviera el ritmo de incremento en el EURIBOR, algo improbable puesto que llevamos ya un mes entero "estancados" al 3.75%, las renovaciones en diciembre se harían prácticamente al 4%,frente al 2.85% de hace un año. Así que durante prácticamente todo el 2006 todas las renovaciones han visto un incremento similar de sus tipos, pero proporcionalmente ha supuesto más impacto cuanto más pronto en el año han renovado. Eso sí, cuando renueven al siguiente año volverán a ver un incremento significativo por haberlo hecho a un tipo que todavía no ha tocado techo. Aunque mi argumento iba más en la línea de que la subida de tipos está tocando techo, y entonces por término medio las renovaciones futuras siempre supondrán incrementos menores que en las renovaciones actuales. Claro está que si con una renovación con subida las pasamos ***** con dos las pasaremos peores. Pero decir que la última decisión del BCE y la que tome en diciembre para poner los tipos oficiales al 3.5% no le afectan al EURIBOR, puesto que este índice anticipaba desde hace tiempo estas subidas, de ahí que esté a estos niveles.
La gente no lo pasa mal porque el tipo sea del 4% o del 6%, sino porque aumente. La gente normalmente hace sus pocos cálculos y ve si con su nivel de renta y gastos actuales puede hacer frente a la hipoteca. Si todos los meses deben dedicarle 200 más a la hipoteca y no ganan más que antes de la subida tendrán que quitárselo de otras cosas. Los más afortunados tendrán que ahorrar menos cada mes. Los medianamente afortunados tendrán que reducir su ritmo de consumo en gilipolladas prescindibles. El común de los mortales que no haya sabido prever esta eventualidad tendrá que "apretarse el cinturón". Lo que sucede es que cuando uno firma tipos variable asume las consecuencias de su acción ,lo mismo que cuando los firma a tipo fijo. Cuando la gente firmaba a tipos fijos y comenzaron a caer los tipos en picado, lloraban por las esquinas exigiendo que les permitieran cambiar de hipoteca. Cuando firmar a tipo variable y suben los tipos lloran por las esquinas para que les permitan cambiar a tipo fijo o el gobierno haga algo (no se muy bien el qué) para evitar la subida. Pero al margen de que sea una brutalidad el precio de los pisos, la gente tiene que ser responsable de sus actos. ¿Por qué en los últimos 5 años ni Dios ha firmado un crédito hipotecario a tipo fijo, del 5% o 6%? Porque evidentemente con tipos al 2% o al 3% es palmar dinero. Pero ay ahora que suben los tipos, la gente no sabe donde meterse. Y si la gente no investigó en qué consistía un crédito a 35 años, que lo hubieran investigado, para bajar porno de Internet seguro que van muy listos. De todas maneras aún no resulta rentable un interés a tipo fijo, pues siendo al 5% o al 6% sigues teniendo más de un punto porcentual más caro que en tipo variable. Con la ventaja de que no te pasará de ahí para arriba, y el inconveniente de que tampoco bajará de ahí para abajo. En un tipo fijo estás pagando tu tranquilidad con tu dinero. Con un tipo variable estás ahorrándote tu dinero a costa de incertidumbre. Y en cuanto a los intereses, tú coge ese mismo dinero y ponlo a plazo fijo de 35 años y dime al final del periodo cuánto te devolverían. Te lo digo yo, 240.000 a 35 años en una inversión de riesgo nulo como son las obligaciones del estado a 30 años (con una rentabilidad actual del 4,032%, extrapolaremos a 35 años) te suponen al final de ese periodo un montante de 240000*(1.04032)^35=957.314. Es decir, un "pelín" más de lo que el banco sacaría invirtiendo ese dinero a plazo fijo. ¿Me puedes decir por qué motivo debería el banco darte el dinero perdiendo ellos dinero?
Quizás mi conocimiento del mercado de valores es escaso, y patine en lo que voy a decir a continuación. ¿Qué gana el SCH aumentando el valor de sus propias acciones (suponiendo que el rumor lo hayan difundido ellos, y no las empresas que se dedican a correduría de fondos de inversión y otro tipo de chiringuitos similares)? Que yo sepa, el SCH no gana nada, y de hecho puede perder más que ganar. Una compañía como el SCH ha renunciado a parte de su capital y de su control vendiendo trocitos de la misma en forma de acciones en diferentes y sucesivas OPV (Oferta Pública de Venta) y ampliaciones de capital. En un determinado punto del tiempo, el SCH (ejemplifiquemos con datos ficticios) pone en el mercado el 10% de la empresa en forma de cómodas acciones a 10 la unidad. Como el mercado y las sociedades de valores consideran que el banco tiene un valor de 1000 millones de euros, lo que se pone a la venta es 100 millones de euros en participaciones de a 10, es decir, 10 millones de títulos. A lo largo del tiempo las expectativas de rentabilidad de la empresa, de pago de dividendos y a veces por motivos menos objetivos la empresa en su conjunto aumenta su valor, y por lo tanto el precio de sus acciones. A veces sucede lo contrario y baja. Si el valor del SCH ha subido, por ejemplo a 20 por acción, y el banco necesita dinero para inversiones o lo que le de la gana, puede sacar al mercado otro 10% de su valor, en forma de acciones. Ahora, con la misma porción de empresa de cuyo control se desprende obtiene justo el doble que en la ronda inicial. Y así sucesivamente. Las ofertas públicas de venta y ampliaciones de capital en bolsa se utilizan principalmente para financiación propia, pues vendes parte de la empresa y obtienes dinero contante y sonante. En la situación actual, ¿qué interés podría tener el SCH en que sus títulos aumentaran brusca e injustificadamente de valor? Según mi limitado conocimiento de las cosas, el único interés sería si quisiera sacar de manera inminente papel al mercado, puesto que al estar más valorada la empresa podría obtener más ingrsos. Pero no todo es tan bonito, porque cuanto más repartido esté el pastel del banco a menos tocan a la hora de repartir. Es decir, si en lugar de 50 millones de acciones de SCH en el mercado hay 100 millones, cuando el banco reparta dividendos tocarán (si los beneficios se mantienen) a la mitad. Y como el reparto de dividendos es un factor importante en la rentabilidad de las inversiones en bolsa (al menos en empresas grandes y estables) los potenciales inversores perderán interés en esos títulos, y por lo tanto la financiación extra que consiguen es pan para hoy y hambre para mañana. Porque cuando sacas papel al mercado y la gente hace cálculos, si la oferta hace perder dinero a los inversores las acciones no suben sino que bajan, y quizás acabas perdiendo el control de la empresa a cambio de menos dinero del que esperabas. Y mira, por lo que a mi respecta, "quien con niños se acuesta mojado se levanta". Yo creo que en España ya pasamos por un buen trauma bursátil con la crisis de las punto com (especialmente terra) como para que la gente aún siga invirtiendo en bolsa a la buena de Dios. Si ganar dinero en bolsa fuera tan fácil estaríamos todos forrados, y no es que para que unos ganen otros tengan que perder, pero por lo general pasa como en todo, que los buenos ganan más que los malos. Yo no se qué entiendes tú por "inversor normal". Si consideras que un inversor normal es alguien que opera directamente en el mercado continuo, trasegando títulos de empresas de los diversos índices, es que tenemos conceptos distintos de la normalidad. El que hace esto supongo (y espero por él) que tenga las cosas claras porque de lo contrario va a salir trasquilado. Otra mucha gente opera en bolsa indirectamente con su dinero metido en fondos de inversión o planes de pensiones. Según sus perfiles de riesgo aspiran a una mayor rentabilidad (riesgo alto) o a una mayor estabilidad (menor rentabilidad). No se puede tener todo, a pesar de que haya gente que invierta en sellos, en árboles o en divisas, pero el potencial beneficio que tiene es tan alto como el riesgo de palmar mucha pasta. Porque si todo fuera tan maravilloso estaríamos pidiendo hipotecas en yenes al 0.3% anual más diferencia en lugar de en euros, ¿pero qué pasa si fluctúa la divisa un 30%? Mala suerte, pero aquí no se engaña más que quien quiere.
Muy fácil. Cuando inviertes dinero te dan por él cierto tanto por ciento anual por la inversión. Por ejemplo, un 10% para simplificar. Ponemos hoy mismo 1000 en una inversión al 10% anual, y la mantenemos 5 años. Al cabo de un año el dinero se ha convertido en 1.000+ 10% de 1.000 = 1.100. La inversión no ha terminado, y durante el segundo año el dinero invertido no son los 1000 iniciales, sino los 1100 resultantes tras el primer año. Es decir, al final del segundo tendremos 1100 + 10% de 1100 = 1210. Al final del tercer 1210 + 10% de 1210 = 1331. Al final del cuarto 1331 + 10% de 1331 = 1464. Y al final del quinto, 1464 + 10% de 1464 = 1610. Igual a 1100 * (1.10)^(5-1). Es decir, 1100 por el resultado de elevar los intereses anuales (uno más el tanto por uno de intereses) a la potencia resultante del número de años de inversión menos uno. En el cálculo que hice en el mensaje de más arriba patiné y para una inversión a 35 años usé el exponente 35 en lugar de 34, pero el resultado apenas cambia. Este efecto multiplicativo, exponencial, es el que aprovechan en parte los bancos y sociedades de inversión para comernos la cabeza con los planes de pensiones. Te ponen unos números con inversiones pírricas y te dicen que cuando te jubiles te van a dar cientos de miles de euros, a veces hasta varios millones de euros. Y es verdad, pero los números no significan mucho tal cuales. Veamos porqué. Primero, que un millón de euros ahora es un pastón, pero dentro de 35 años (que es como te calculan habitualmente los planes de pensiones) quizás no sea tanto. Usando la misma fórmula anterior para calcular la depreciación del dinero, y suponiendo una inflación constante del 2.5% durante los próximos 35 años (algo bastante optimista, sobre todo en España), un millón de euros del 2041 son equivalentes a unos 430.000 de ahora. Que no está mal, pero ya es un 65% menos de poder adquisitivo. Luego tened en cuenta que dentro del cálculo de estos planes de pensiones incluyen las desgravaciones fiscales vigentes, que consisten en que te descuentan de tus ingresos todo lo que aportes a los mismos hasta ciertos límites (unos 8000/año hasta los 52 años, unos 20.000/año a partir de entonces). Este descuento en los ingresos hacen que te baje el tipo del IRPF y por lo tanto, pagas menos impuestos (o te devuelven bastante en la declaración de la renta). El truco es que el banco cuenta estas desgravaciones como rendimientos del plan, pero no cuenta sin embargo que por ley cuando recuperes el dinero invertido has de pagar los impuestos que no has pagado durante todos esos años. En realidad no es una exención de impuestos, sino un retraso en su pago. El resultado neto es que no puedes recuperar todo tu millón de euros, sino, según los casos, en torno a un 20% menos. Si aplicamos la misma fórmula de antes, esos 800.000 limpios equivalen a unos 345.000 de los de ahora. Bueno, tampoco está tan mal. Luego hay otra "trampa". Y es que el dinero de los planes de pensiones no se revaloriza por arte de magia, sino porque está invertido en algo. Desde inversiones en renta fija estable (obligaciones del estado, bonos del tesoro, etc.) a cosas volátiles como acciones,materias primas, petróleo, oro, etc. Hay planes de pensiones de todo tipo de rentabilidades potenciales y riesgos asumibles. Pero tened por seguro que el valor de revalorización medio usado en los cálculos de los bancos es muy optimista, y generalmente basado en tiempos pasados, que al menos en los últimos cinco años han sido de ciclo alcista. La moraleja es la misma de siempre, si quieres aspirar a ganar mucho dinero debes estar dispuesto a arriesgar mucho dinero. No puedes tener todo a la vez. Si tu perfil de riesgo es bajo y el gestor del plan no acierta es posible que la revalorización apenas cubra el IPC anual. Y luego está el tema de las comisiones, que te las cobran por apertura del plan, por aportaciones adicionales, etc. Que las tienen en cuenta en los cálculos pero evidentemente en las condiciones más favorables a la rentabilidad. Para finalizar, el dinero invertido en planes de pensiones está cautivo, no lo puedes sacar salvo para el uso al que está pensado o por extrema necesidad, en cuyo caso has de pagar todos los impuestos que no has pagado previamente. Total, que ese millón de euros con el que nos vamos a forrar en el 2041 al jubilarnos y con el que complementar la pensión pública si es que para entonces existe pensión, existe España y existimos nosotros, en un supuesto perfectamente lógico y normal no va a ser más que un apoyo que desde luego no nos va a dar para vivir en plan rajá hasta la fecha de nuestra muerte.
Dejo caer algo que todavia no se ha dicho, y que creo que puede ser decisivo en el comportamiento del mercado inmobiliario: Hablamos de que la subida de tipos va a apretar cinturones, pero eso no tiene influencia en el mercado inmo, solo en la economia (consumo)... Pero la subida de tipos, influye en que el posible comprador hipotecable puede entramparse MENOS, que hace un año. Y si los compradores pueden entramparse menos y menos, con sus sueldos menos y menos boyantes, quién va a pagar el 10% más que te quieren estirar los vendedores? a estas alturas solo los especuladores. Y qué especulador invierte en pisos ahora para ganar dinero? Quién va a comprar los pisos a estos precios?????? Cómo suben los precios? el compradpr siempre se entrampa todo lo que puede para conseguir el mejor piso que puede. Menos tipos, más pasta del banco, más pueden pedir los vendedores, sube el precio. Cómo bajan? Más tipos, menos pasta, el vendedor no vende, si quiere vender debe bajarlo. La bolsa sube, los tipos suben...
Acabas de definir la inflacción por exceso o tirón de demanda Ahora, esta definición encaja perfectamente con el fenómeno económico de la deflacción, que sin lugar a dudas, es mas temida que una inflacción galopante, o peor aún, desbocada. La pérdida de ingresos, generada por esa gran oferta y la caída generalizada de precios y de demanda, da lugar a una disminución de la actividad económica, cuando no a la quiebra de empresas. Y en nuestro caso, las empresas no serían las perjudicadas (a no ser que sean inmobiliarias), sino las familias. Además, el clásico remedio de reducir la oferta no se puede aplicar aqui, ya que para las familias eso supondría tener que destruír miles de pisos. Os recuerdo que la vivienda no es considerada, desde el punto de vista macroeconómico, como bien de consumo, por ello su peso en la economía familiar no viene reflejado en el IPC.
Bueno, yo no entiendo de economía más que la poca cultura popular que pueda saber la gente de a pié, así que sólo puedo decir lo que veo. Lo que veo es que en pueblos de 20.000 habitantes (el caso de mi pueblo) en pocos años se han construído miles de viviendas nuevas y me cuesta creer que en mi pueblo haya tanta gente que vaya a comprarse una vivienda a corto plazo. También estoy viendo inmobiliarias en las que se anuncian casas en venta (por precios desorbitados, cómo no) que ya llevan más de un año sin haber sido vendidas. En poco tiempo, en mi pueblo se han creado decenas de empresas promotoras e inmobiliarias. También creo haber escuchado hace poco una noticia en la que hablaban de que ya existían más de una vivienda por persona en el territorio español (mucho más de lo que se puede vender). Vamos, que creo que es cuestión de tiempo que esto pegue petardazo...lo que no se es si es cuestión de meses, pocos años o aún unos cuantos años. El caso es que muy mal tienen que ponerse las cosas para que bajen los precios, pero al menos dejarán de crecer o lo harán muy por debajo del IPC, lo que en términos relativos sería como si bajasen. Si bajan, sí que puede haber una crisis gorda. Por otra parte, cuando el ritmo de la construcción pegue el bajón, el paro me da a mi que dará un subidón considerable, pues...estoy convencido que todos vosotros conoceis a más de una persona que esté trabajando en el sector de la construcción (sin ir más lejos, yo indirectamente vivo de la construcción, a día de hoy)
