No estoy de acuerdo, el componente principal más importante en cualquier burbuja especulativa es el crédito fácil y barato. Si hace 5 años los bancos no hubieran empezado a dar créditos a diestro y siniestro los precios no habrían subido tanto, sencillamente porque nadie los habría comprado. Recuérdalo, el crédito fácil es el combustible que necesita una burbuja para crecer. Puedes verlo en las 7 etapas de la burbuja especulativa, que fueron escritas por el nobel de economía Hyman Minsky, en 1996, vamos que no estamos hablando de ningún majareta: Fase 1 - Planteamiento: Toda crisis financiera comienza con una perturbación. Puede ser el invento de una nueva tecnología, como internet. Puede ser un cambio en la política económica. Por ejemplo, los tipos de interés podrían reducirse inesperadamente. Sea lo que sea, las cosas cambian para un sector de la economía. La gente ve a ese sector de otra manera. Fase 2 - Los precios comienzan a subir: Enseguida, los precios en el sector empiezan a subir. Inicialmente, ese incremento casi no es percibido. Muchas veces, estos precios más altos reflejan una mejora en los indicadores económicos. Según los precios van aumentando más, la gente empieza a notarlo. Fase 3 - Crédito fácil: El aumento de precios no es suficiente para una burbuja. Toda crisis financiera necesita combustible para el cohete, y sólo hay una cosa que este cohete quema: crédito barato. Sin él, no puede haber especulación. Sin él, las consecuencias del planteamiento se desvanecen y el sector vuelve a la normalidad. Cuando una burbuja empieza, el mercado es invadido por agentes externos. Sin crédito barato, los agentes externos no pueden entrar. El crédito barato es el billete de entrada para los agentes externos. Por ejemplo, los precios de la gasolina han aumentado fuertemente en los últimos años. Sin embargo, los bancos no están concediendo préstamos para que la gente almacene gasolina en sus garajes esperando que el precio se doble en tres meses. Pero los bancos sí que están dando préstamos a gente de poca solvencia para comprar casas con la idea de que se pueden vender enseguida. El aumento del crédito fácil está muchas veces asociado a la innovación financiera. Frecuentemente, se desarrolla un nuevo tipo de instrumento financiero que infravalora los riesgos. De hecho, el crédito fácil y la innovación financiera son un cóctel peligroso. La Burbuja de los Mares del Sur comenzó con una novedosa figura llamada "sociedad anónima de responsabilidad limitada". En 1929, los precios fueron catapultados a la estratosfera con la ayuda de los "margin calls". Los precios de las casas ahora se han acelerado en forma de hipotecas "sólo interés", creadas para financiar compras de inmuebles sobrevalorados. Fase 4 - Recalentamiento del mercado: Según el efecto del crédito fácil se va notando, el mercado comienza a recalentarse. El recalentamiento estimula los volúmenes y aparecen las escaseces. Los precios comienzan a acelerarse, y se recogen beneficios fáciles. Más agentes externos son atraídos y los precios se desbocan. Las subidas de precios atraen a los bobos, los codiciosos y los desesperados por meterse en el mercado. Así como un fuego necesita más combustible, la burbuja necesita más forasteros. Fase 5 - Euforia: La burbuja entra ahora en su fase más trágica. Saldrán algunas voces prudentes y dirán que la burbuja no puede seguir más. Pondrán argumentos convincentes basados en indicadores económicos a largo plazo y simple lógica económica. Sin embargo, estos argumentos se evaporan en el calor del hecho inapelable: los precios aún están subiendo. Los prudentes son acallados por charlatanes, que justifican la locura de precios con el argumento eufórico de que ahora el mundo es diferente y que este mundo significa precios más altos. Por supuesto, el argumento del "nuevo mundo" es cierto; el mundo es diferente cada día, pero eso no significa que los precios tengan que descontrolarse. Los charlatanes ganan y el optimismo injustificado se impone. En este punto, los charlatanes adornan su optimismo con la más cruel de las mentiras: cuando los precios toquen máximos, habrá un "suave aterrizaje". La idea de una apacible desaceleración de los precios calma los nervios. Los forasteros se quedan atrapados en la negación de la evidencia. Saben que los precios no pueden subir eternamente, pero rara vez actúan según ese principio. Todo es seguro, porque piensan marcharse justo antes de que la burbuja explote. Aquellos que no han entrado al mercado se enfrentan a un terrible dilema: no pueden entrar, pero tampoco pueden quedarse fuera. Saben que perdieron el tren al principio de la burbuja. Son bombardeados cada día con historias de gente que se hizo rica en dos días y amigos con grandes ganancias. Los fuertes se quedan fuera y asumen la oportunidad perdida. Los débiles compran y se tiran a los pies de los caballos. Fase 6 - Los expertos recogen beneficios: Todo el mundo quiere creer en un futuro mejor, y la burbuja se aprovecha de eso. Una burbuja necesita que todos crean en un futuro mejor, y mientras esta euforia continúa, la burbuja se mantiene. Sin embargo, al tiempo que la locura se apodera de los forasteros, los expertos recuerdan el viejo mundo. Pierden su fe y comienzan a asustarse. Conocen su mercado, y saben que todo ha ido demasiado lejos. Los expertos comienzan a vender. Típicamente, los expertos intentan escurrirse sin ser percibidos, y a veces lo consiguen. Otras veces, los forasteros los ven mientras intentan largarse. En cualquier caso, sean detectados o no, el hecho de que esos expertos vendan es ya el principio del fin. Fase 7 - El estallido: A veces, la marcha de los expertos infecta a los forasteros. Otras veces, es el fin del crédito fácil o alguna serie de noticias inesperadas. Pero sea lo que sea, la euforia es reemplazada por el miedo. El edificio se quema y todo el mundo corre hacia la puerta. Los forasteros comienzan a vender, pero no hay compradores. Llega el pánico. Los precios se desploman, el crédito se corta, y las pérdidas comienzan a acumularse. PD: Johnluck, de medio filete nada, la apuesta termina el 31 de diciembre, y falta el canto de un duro para que los medios suelten la liebre. Eso terminará de desencadenar la fase 7, pero ningún medio se atreve a ser el primero y nos están bombardeando con chorradas del tipo "desaceleración del mercado" o "aterrizaje suave", para ir preparando el ambiente ante lo que se aproxima. ¿no me crees? busca sobre lo que pasó en Japón. Saludos
Es imposible que baje, Rapier, y no hay tal burbuja. Los pisos estan muy caros, pero hay bases reales que mantienen la alta demanda, y el ladrillo no es una puntocom. Octubre, diciembre.... es igual... no va a estallar nada porque no hay burbuja.
Tranquilo Rapier, que realmente te ha dado la razon sin querer, recuerda la fase 5 de Hyman Minsky que tu mismo posteaste. Saludos
Mira, dardhal: Me parece muy bien que te creas en posesión de la única verdad absoluta y suprema, pero no me parece tan bien que nos trates a los demás como estúpidos que no sabemos de qué hablamos. Soy arquitecto y me muevo entre toda esta maraña de arquitectos, obras, construcciones, constructoras, inmobiliarias y demás gente rara. Me parece estupendo que sepas mucho de economía, pero de este otro sector tienes un desconocimiento bastante considerable, o tu negocio es vender pisos y defiendes lo que hay ahora por que es lo que te da de comer. Hablas de demagogia cuando el primer demagogo eres tu Lo que dices, no tiene demasiado sentido. ¿No es objetivamente evaluable algo? ¿o todo es blanco o todo es negro? Cada sociedad tene sus particularidades, pero hay cosas que son evaluables: el transporte en bici es objetivamente mejor que lo que hacemos en España, el horario europeo es mucho más sensato que el que tenemos aquí, el civismo de muchos países que no son el nuestro nos da mil vueltas. ¿Por qué no puedo ir a Alemania y maravillarme por cómo se usa la bicicleta? ¿por qué no puedo ir a Suiza y tener envidia de un horario que les permite una vida a parte del trabajo? ¿Por qué no puedo estar preplejo ante el hecho de que a un Berlinés medio la renta ( o un piso) le valga la mitad que a mi en Valladolid? ¿por qué no es viable el plantear lo que tienen otros mejor que nosotros? ¿Sólo nos queda el ajo y agua? ¿Por qué no son comparables estos dos mercados inmobiliarios? ¿Un Alemán no necesita una casa para vivir? ¿A un español le sobra el dinero? ¿Es lógico que hoy en día si te metes en una hipoteca puedas pagarla y poco más por que no llega la pasta? Perdona que te diga pero eso no es cierto. Por 700 euros al mes vivo en el centro de Valladolid. Por 700 euros al mes, puedo comparme un Chalet en una urbanización a 20 km de la ciudad o en un pueblo, pero de ninguna manera puedo comprarme el mismo pipso donde vivo. Ni por esos 700 ni por 1000, y los intereses subiendo... Eso lo dices tu. Yo te sigo diciendo que yo podría pagar un piso, pero no donde quisiera vivir... si vivo de alquiler si puedo. Por lo de los impuestos, ¿te has planteado que la autopromoción permite ahorrarte más del 25% respecto a si le compras la casa a una promotora? ¿La gente usa esta forma? pues me temo que muy poca. ¿Cuanto le das al banco al final de una hipoteca? A ver si no vamos a ser tan distintos de los alemanes pero no nos damos cuenta Eso tampoco es cierto. El precio de las viviendas roza lo que la gente no puede permitirse. Si siguen subiendo los intereses al final acabarán pagando las hipotecas nuestros hijos. ¿Es eso sensato? o tal vez es un disparate. Y lo de que se siguen vendiendo todas las promociones, no lo digas muy alto por que no es cierto. Hace un par de años si, pero hoy en día empieza a estar cada vez más duro. ¿En qué te basas para decir que mi opinión es infundada? ah, que solo tu tienes el conocimiento real y verdadero. Si me pasas tu teléfono, en la próxima reunión del Consejo Superior de Arquitectos de España, se lo paso a ellos y puede que te llamen popr que hay muchos que estamos equivocados en nuestros planteamientos. Parafraseándote: pffff menuda sarta de majaderías. Las constructoras si por algo se caracterizan es por que "tienen todo el tiempo del mundo". date un paseo por el extrarradio de tu ciudad y fijate en esos carteles que aparecen en medio de un sembrado "Solar propiedad de DIURSA" o ahora las promotoras en su diversificación de mercado se van a dedicar al cultivo de la remolacha o compran suelo rústico para que cuando se recalifique (y no lo compran a lo tonto, creeme) valga 10 veces más. La manera que propones de acabar con la especulación, aunque no abogues por ella, es, sencillamente demencial. Ahora cuentame en qué se diferencia una acción hipervalorada de Terra de una vivienda vacía en medio de ningún sitio. Además, partes de una base errónea. Hoy la vivienda no tiene los precios que tiene por que la gente la use para vivir. Los tiene por que se especula con ella. Si se hunde el sistema inmobiliario, te queda la casa que tienes (si es que puedes permitirte el pagar una hipoteca al 14% como había hace 16 años) pero... ¿y si tienes más de una casa? ¿a quién le vendes algo que nadie puede permitirse? Pues eso, "dices tu que por algo será" un análisis muy científico. Eso mismo pasa con nuestro disparate inmobiliario: por algo será. Que no, hombre, que no, que estás equivocado. Cada vez hay más y más casas vacías. Cada vez hay más y más urbanizaciones con muchísimas viviendas vacías. Cada vez hay más y más bloques de viviendas medio desocupados. y a este paso cada vez habrá más y más hormigón y ladrillos amontonados por doquier sin otro uso que... ninguno. Nada, seré yo que estoy ciego, pero que yo sepa en España se han construido más viviendas que en Francia y Alemania juntas. ¿Que pasa? que solo aquí tenemos familias, solteros, parejas, inmigrantes... ¿ahora la gente vive debajo de un puente y están esperando a que alguien construya para poder tener un techo? Yo creo que no, corrígeme si me equivoco. Hablas de pasar como un caballo de Atila sobre la propiedad privada. Muy bien, ahora cuentame si es de recibo que se especule con una bien de primera necesidad como es una vivienda (digna a poder ser). No hace falta pasar como caballo de Atila por ningún sitio, pero si habría que regular un mercado de algo que no se puede elegir entre tener o no tener: todos necesitamos un sitio donde vivir. ¿Por qué se permite que las promotoras jueguen así con el mercado? ¿por qué se permiten los desmanes urbanísticos que se dan en todos lados? ¿por qué no se habla de la corrupción que hay en un altísimo porcentaje de ayuntamientos?
Coincido con Kapo, yo trabajo en una constructora y diría que el 85% del aumento de precios en la vivienda es especulación. Estamos construyeno 800.000 viviendas al año, que es más que Francia, Alemania e Inglaterra juntas. Es un DISPARATE, se mire por donde se mire. Y aquí en la provincia de málaga y en otras que sé de buena tinta no se está vendiendo absolutamente nada. Ahora estamos en la fase 6. Los expertos salen del mercado. ¿os suena que muchos bancos están vendiendo el 100% de sus acciones en grandes promotoras? ¿Y promotoras y constructoras que han comprado eléctricas? De aquí a la fase 7 no queda nada. Saludos
Umm... cierto, el 90% de las veces que le digo a alguien que esto puede petar, el argumento suele ser "no puede bajar, porque no" sin exponer motivos fundamentados económicamente. Aunque les bombardees con la burbuja de japón, que es de sólo hace 15 años. Pero claro, había olvidado que los Españoles somos los más listos y en Japón, que son líderes en Industria de alta tecnología, I+D y demás, no tienen ni idea. claro... :meparto Fase 5 - Euforia: La burbuja entra ahora en su fase más trágica. Saldrán algunas voces prudentes y dirán que la burbuja no puede seguir más. Pondrán argumentos convincentes basados en indicadores económicos a largo plazo y simple lógica económica. Sin embargo, estos argumentos se evaporan en el calor del hecho inapelable: los precios aún están subiendo. Los prudentes son acallados por charlatanes, que justifican la locura de precios con el argumento eufórico de que ahora el mundo es diferente y que este mundo significa precios más altos. Por supuesto, el argumento del "nuevo mundo" es cierto; el mundo es diferente cada día, pero eso no significa que los precios tengan que descontrolarse. Los charlatanes ganan y el optimismo injustificado se impone. En este punto, los charlatanes adornan su optimismo con la más cruel de las mentiras: cuando los precios toquen máximos, habrá un "suave aterrizaje". La idea de una apacible desaceleración de los precios calma los nervios. Los forasteros se quedan atrapados en la negación de la evidencia. Saben que los precios no pueden subir eternamente, pero rara vez actúan según ese principio. Todo es seguro, porque piensan marcharse justo antes de que la burbuja explote. Aquellos que no han entrado al mercado se enfrentan a un terrible dilema: no pueden entrar, pero tampoco pueden quedarse fuera. Saben que perdieron el tren al principio de la burbuja. Son bombardeados cada día con historias de gente que se hizo rica en dos días y amigos con grandes ganancias. Los fuertes se quedan fuera y asumen la oportunidad perdida. Los débiles compran y se tiran a los pies de los caballos.
Comer, comer... aquí lo que se va a hacer es comer filete :mrgreen: rapier, no va a bajar, no va a explotar esa burbuja, por una razón mucho más sencilla que todas esas explicaciones enrevesadas :wink:
Pues eso, es una gran putada lo de la burbuja inmobiliaria, pero. Es posible que esto termine pronto, pero hasta que esto ocurra la vivienda sigue subiendo. No se a que porcentaje, pero es increible, aqui donde vivo yo en un año un piso ha subido 12millones de los de antes. Esto si que es flipante. Bueno a ver si esto peta y conseguimos tener todos los Españoles uno de "Nuestros derechos Fundamentales". Suerte a todos. A mi ya me han pillao.
Si esto peta, me temo que vamos a perder más que lo que podemos ganar. Porque si los precios suben a este ritmo, estaremos jodidos unos cuantos, pero si "explota la burbuja" y los precios caen, estaremos jodidos todos. Lo ideal es que la vivienda suba a tasas razonables, libre de toda vorágine especulativa.
pues mira, estará ****** para el que no haya sido previsor y se haya dedicado a vivir al día. El que haya sido previsor aguantaré el tirón, es así de simple.
El que haya sido previsor, verá como la mayor parte de su renta invertida perderá todo el valor acumulado durante todos estos años, con un efecto directo en sus expectativas de inversión, ahorro y consumo, sin contar con otros perjuicios inherentes a la tremenda crisis económica que sería el resultado del cambio estructural que supondría un desplome generalizado del sector del ladrillo. Vamos, que muchisima gente se quedaría sin empleo, y además, verá como todos sus ahorros, invertidos en la vivienda (que aparte de un bien necesario, la vivienda es la principal inversión de las familias españolas) que hasta el momento iban rentabilizandose, pues pasan a valer dos duros.
Me he estado leyendo este post y la verdad es que es muy interesante. Yo creo que como todo en la vida el precio lo marca la demanda. Si hay muchos pisos y no compradores, obligatoriamente tiene que bajar. La otra opción es que se construya a mucho menor ritmo provocando la crisis en el sector de la construcción. Mucha culpa de que ahora estemos en esta situación es que la gente se ha lanzado a comprar viviendas al precio y las condiciones que sean, sin pensar en las consecuencias de ello. Yo, como creo que muchos, estaríamos encantados de que esto explotará para poder acceder a eso que la constitución dice que es de primera necesidad. El problema sería para aquellos que perderían dinero con la caída del sector, pero que queréis que os diga, hasta el momento los mayores beneficiarios de esta desproporcionada subida de precios han sido muchos de ellos.
Yo nunca he dicho que la disponibilidad de dinero "barato" no haya contribuido al aumento de los precios, si revisas mis mensajes en el hilo verás que no sólo no lo he afirmado, sino que estoy de acuerdo en ello. Es una de las más grandes diferencias que justifican el espectacular aumento en la demanda de pisos (y por lo tanto el aumento en su precio) con respecto a otros periodos de subidas, como el que referí hace unas semanas con un PDF del BDE que lo corrobora. Resumiendo, de poco vale la vivienda barata si el 25% de la población está en paro y los tipos de interés están al 20% anual. Además, date cuenta de que los bancos no estarán dando el dinero tan a diestro y siniestro cuando mes tras mes se confirman niveles históricamente bajos en los índices de morosidad. Los bancos no están donde están por jugarse el dinero a lo loco, y los índices de morosidad demuestran que no dan un crédito a cualquiera. Por lo demás, los tipos de interés de referencia para las hipotecas desde hace ya bastantes años (desde el año 2000) están referidas al EURIBOR, indicador en cuyo valor la voluntad de las autoridades nacionales no tiene nada que ver, y la situación de la economía española poco más o menos. Ya antes del 2000 los tipos habían bajado en picado en la segunda mitad de los 90 gracias a una política económica que saneó razonablemente las finanzas, aumentó la recaudación, etc. Podemos discutir sobre si la política económica de intervención en los tipos de interés es razonable o habría que dejar al mercado libre para fijarlos por sí mismo, ahí no entro porque no lo se. E insisto en lo que he dicho antes y con lo que tú no pareces estar de acuerdo. ¿De verdad dices en serio lo de que habría que limitar por ley la disponibilidad de crédito como medio para "controlar" los precios? Repito mi argumento, si a los más pobres les quitas su único medio de lograr financiación suficiente, no es que abarates los precios, es que les impides directamente comprar. Pasamos de un mercado donde comprar supone mucho esfuerzo a uno donde comprar es imposible. No es lo que se dice una medida que favorece a los menos pudientes. Con respecto al análisis que citas en el resto de tu mensaje no voy a comentar nada principalmente porque estoy de acuerdo y nunca he dicho lo contario.
No voy a entrar a citar y replicar una por una a todas las réplicas de KAPO sobre uno de mis mensajes precedentes, al final vamos a perder el foco sobre lo que estamos hablando y vamos a petar el foro. Tampoco tengo tanto tiempo ahora mismo para dedicarle, así que seré breve (según mi habitual concepto de brevedad): * No tengo interés personal alguno en que la burbuja se prolongue, en que estalle o que se quede como está. Es decir, ni vendo pisos ni los construyo ni tengo terrenos, sólo una hipoteca que previendo lo que está pasando con los tipos de interés desde antes incluso de que llegaran al mínimo de hace dos años estoy quitándome a marchas forzadas. * No pretendo llevar razón, pero tampoco voy a cambiar de opinión salvo con hechos en la mano. KAPO, en efecto tú sabrás mejor de lo tuyo que yo, por eso te animo a que publiques esas cifras de beneficio de las que hablas. O ya puestos, todo el desglose de costes de una vivienda nueva media. Igual la culpa del precio la tiene el precio del cemento o las subastas de suelo público, mientras tanto todo lo demás es elucubrar. * Tampoco pretendo decirle a los demás lo que es mejor para ellos. Sólo cada uno sabe lo que es mejor para ellos, abomino de los estados y políticos que se creen sabedores de lo que me conviene y me lo imponen "por mi bien". Por ello, y aunque a mi también me pueda parecer mejor ir al trabajo en bici no obligaría a nadie a hacerlo, ni siquiera pretenderé convencer a nadie de lo contrario porque por cada argumento que pueda dar a favor tengo otro en contra, y la subjetividad sobre las ventajas de cada uno es tal que dependerá de cada uno. * "Mercado inmobiliario" es mucho más que la necesidad básica de la gente de vivir bajo techo. Hay oferta y hay demanda. Por lo general la demanda fuerza la oferta. Si no hay demanda no hay oferta, absurdo sería invertir dinero en fabricar algo que la gente no desea. Si en el resto de la Europa rica no se fabrican pisos "por algo será". Por ejemplo, porque a lo mejor en las décadas pasadas ya se construyeron los pisos suficientes para la demanda existente y no ha habido desde entonces cambios demográficos y sociales que hayan hecho surgir la necesidad de muchos más pisos. * No estoy de acuerdo con "secuestrar" pisos y especular con ellos. A mi me parece cojonudo especular con acciones de bolsa, pero no con pisos. Porque de mis acciones en beneficio propio se derivan consecuencias en perjuicio ajeno, y precisamente sobre los que menos oportunidades tienen. Me parece inmoral, pero es legal, de ahí que se haga. * Ya enlacé en un mensaje anterior un documento del BDE sobre las burbujas inmobiliarias actual y de hace quince años. Dice el documento que ya en 2006 se ha superado el encarecimiento relativo de los pisos con respecto al anterior ciclo expansivo inmoviliario, que ahora ya cuesta más años de sueldo íntegro comprarse un piso del que costaba hace 15 años. Cierto, pero no es menos cierto que hace 15 años había un 20% de paro (entre los jóvenes, el 35%) y que los tipos de interés eran al 15%. Es decir, antes era más fácil comprar un piso para el que tenía dinero, pero el que lo tenía que pedir primero debería de ser de los afortunados con trabajo y segundo que ganara lo suficiente como para afontar TAE del 16 o del 17%. * Un alquiler de 700€/mes da para una hipoteca de 150.000€ a 30 años (es decir, con una entrada de 30.000€, para un piso de 30 kilos). Desconozco el nivel de precios en Valladolid, no se si el piso donde vives tiene un precio de mercado de 30 millones de pesetas. La única manera de que el propietario no "pierda" dinero con el piso es que cuando él lo comprara le costara muchísimo menos, o jamás recuperaría la inversión. Lo cual prácticamente descarta que ese piso haya contribuido en algo al actual ciclo expansivo. * No le encuentro ventaja legal alguna para un ayuntamiento a recalificar un terreno que ya no es de su propiedad. Digo legal porque es evidente la ventaja no legal de hacerlo. Recalificar un terreno que es propiedad del ayuntamiento automáticamente aumenta su valor, porque está claro que puede venderlo por mucho más dinero a un promotor que haga casas que a un agricultor para sembrar maíz. * La especulación sólo es posible acaparando un bien escaso. Para construir casas necesitas terrenos, si no los hay se construyen menos casas de las que necesita el mercado. Ante la falta de oferta y el aumento de la demanda sube el precio. Si los ayuntamientos sacan suelo con cuentagotas para aprovechar la subida de precios de cada año y así sacar más dinero a cada promotor la materia prima escasea y la subasta del suelo se encarece. Lo que pasa es que como todavía nadie me ha dicho cuánto supone el suelo sobre el coste total de un piso tampoco puedo decir si es algo relevante o no. * Por cierto,en los planes urbanísticos resulta curioso como los ayuntamientos al mismo tiempo que abogan por bajar el precio de los pisos hacen todo lo posible para que no se construran demasiado "densamente". Número de alturas máximas y superficies mínimas dedicadas a "zonas verdes y servicios" son dos grandes lacras que nos las venden como beneficiosas cuando no hacen sino repercutir más el precio del suelo sobre cada vivienda. * Sigo sin entender porqué si tan mal se venden los pisos se siguen construyendo. Quizás porque desde que un promotor empieza los trámites para construir un piso hasta que entrega las llaves pasan varios años, y por lo tanto la oferta va siempre retrasada con respecto a la demanda. A lo mejor la oferta de vivienda nueva ahora era la necesaria para satisfacer la demanda hace tres años, y de haber estado hace tres años en construcción o a la venta tantos pisos como ahora la subida de precios hubiera sido mucho menor. Al hilo de la cita de Rapier, si la tendencia se confirma quienes hayan promovido vivienda en los últimos dos años y aún les quede otro para sacarla a la calle van a hacer un mal negocio. Quizás para que la demanda se acomode más rápidamente a la oferta y no provoque la escasez que desencadena la subida de precios sería bueno facilitar que un piso tarde sólo un año en ser construido desde que se empiezan todos los trámites. Creo que los ayuntamientos tienen bastante que hacer en este aspecto. * Finalmente, soy el primero que se opone a alfombrar de asfalto y ladrillo hasta el último rincón de España. Hay ciertas zonas donde no debería tolerarse promoción de vivienda alguna, son zonas de alto valor y no deberían destruirse por asuntos tan mezquinos como comisiones, poder o simple financiación municipal. Pero en España hay miles de kilómetros cuadrados yermos donde edificar, sin valor natural o paisajísitico alguno, y que para hacer pisos bien valdrían. Quizás me voy a meter en un jardín porque desconozco el tema pero favoritismos políticos y maletines aparte, ¿qué hay de malo en el asunto de Seseña? ¿Qué pasa porque un fulano invierta miles de millones en construir miles de viviendas en un páramo que no quieren ni los agricultores (suponiendo que sea eso, un páramo sin valor natural)? En mi opinión, pasa que si hay 10.000 viviendas nuevas a medio camino entre Madrid y Toledo contribuirán a relajar la presión en los precios de la zona, haciendo que se estanquen o bajen. Para terminar, JohnLuck, tu afirmación de que los precios no pueden bajar es cuando menos aventurada. Si como se intuye el mercado ya está prácticamente saturado de viviendas y junto con factores como la subida hipotecaria hacen que la demanda se contraiga, ten por seguro que mucha gente (particulares y empresas) pueden empezar a vender a menor precio del que esperaban sacar. Una promotora que ha metido muchos millones de euros en una promoción por lo general no puede tener tanto dinero inmovilizado durante mucho tiempo. Muchas promotoras no son tan grandes como para permitirse el lujo. Si los pisos no los tenían vendidos de antemano te aseguro que rebajarán su precio de venta previsto. El particular que compró un piso adicional para venderlo y hacer caja quizás espere algo más (aunque sólo sea por mitigar las plusvalías en el tiempo), pero al menor síntoma saldará y reinvertirá en otra cosa: típicamente bolsa, bonos, obligaciones del estado, fondos de inversión, etc. La bajada de precios, en mi opinión, no es una cuestión de si sucederá o no, sino cuándo y de qué magnitud será.
****, es que debajo del puente hace frío en invierno, jejejjej......en algún lado tendremos que vivir, ¿no?... Perdón por sacar tu frase de contexto. Un saludo!!
Gracias por la brevedad, Dardhal. Teniendo en cuenta la hora que es y a la que me tengo que levantar, no me enrollo mucho. Creo que en tu discurso hay muchos puntos en los que flaqueas por que te basas en supuestos que no son como los cuentas. En el mercado inmobiliario no solo cuenta la oferta y la demanda. Las grandes constructoras hacen y deshacen a su antojo. Juegan con el suelo por que sólo ellas son lo suficientemente potentes como para comprar y comprar suelo popniendo luego el precio que se les antoja y soltándolo como mejor conviene. Han acaparado el mercado y juegan con él. Hace 15 años las hipotecas estaban por las nubes, pero la gente se podía comprar pisos. Ahora para hacerlo tienes que vender los próximos 30 años de tu vida ( y, generalmente, la de tu pareja). El piso donde vivo vale bastante más que esos 30 millones. Pero su propietario vive cómodamente en su otra casa, alquila esta y, aunque "podría sacar más" si lo vende y reinvierte el dinero... no creo que le merezca la pena. Eso si, él lo compró a un precio de lo más razonable hace un montón de años. Lo de los ayuntamientos... en fin, sólo te diré que hay muchas ventajas en eso de recalificar aunque los terrenos no sean suyos. Es más, las hay aunque nadie "meta el cazo". ¿Ejemplo?: -hola soy esta enorme promotora y tengo toooooodo este terreno rústico, ¿me lo recalificas en urbano? - Hombre, no se, se ven tan hermosos los nabos que hay plantados.... - Si me recalificas, cedo al pueblo tooooodas estas parcelas para zonas verdes, te construyo una pipscina municipal y, por supuesto, urbanizo todo el área. - Ah, entonces, vale. también hablas de que a lo mejor en españa se construye más que en ningún sitio por que en otros países ya se construyó todo lo que había que construír y no les hacen falta más viviendas. Hombre, creo que estamos en el país con menos tasa demográfica de Europa y en cuanto a los inmigrantes, Francia, por ejemplo tiene más que nosotros. Ergo, eso no cuela. Y ya para terminar, expones planteamientos que tienen ciertos problemas técnicos. El urbanismo es algo muy complejo que se toma demasiado a la ligera. Un área urbana tiene que cumplir ciertas características para que no sea un caos. Debe tener densidad, o pasa como en EEUU, un urbanismo despilfarrador y dificilmente sostenible. Pero tampoco nos podemos pasar. También debe tener variedad de usos: una zona residencial sin comercio es insufrible, pero ¿como poner comercio en una de estas nuevas zonas-dormitorio que están vacías por el día? ¿Te has parado a pensar en lo que cuesta mantener una urbanización? ¿cuanto cuesta la recogida de basura?¿cuanto cuesta el servicio de correos? de las infraestructuras mejor ni hablamos... Entonces, a lo mejor si que es un disparate el construír en un páramo 10.000 viviendas. ¿Quien le va a dar servicios? Las csas no son tan fáciles. Y no es sólo por respetar la naturaleza, es por que el modelo de urbanizaciones americano es atroz tanto con la economía de los que viven a 150 km de su puesto de trabajo como para la naturaleza y sus recursos. Ah, y una cosa: en tu última frase dices no saber cuando ni de qué magnitud será la bajada de pisos. Si es dentro de un par o tres de años, cuando hayan subido los intereses y la bajada es grande... a mi me da que eso es la explosión de la burbuja inmobiliaria. Un saludo.
Bueno yo no se si estallara o no pero vamos a hacer una serie de puntualizaciones a lo que habeis dicho. Recordar que el mercado del suelo esta liberalizado desde el 98 (y parece que no ha solucionado nada). Simplificando: Suelo urbano, el que es urbano; Suelo no urbanizable, el que esta protegido por el plan; Suelo urbanizable, el que no es urbano ni esta protegido. Deste hay dos tipos el programado, el que esta previsto en el plan general (son esas manchas de colores que se ven en los planes alrededor de las ciudades) y el no programado, el resto. Para construir en el programado se tiene que aprobar un plan parcial y para construir en el no programado un Programa de actuacion urbanistica o P.A.U. (como los de Montecarmelo, Sanchinarro, etc.). Si no hay plan general entonces solo hay suelo urbano y no urbanizable (lo cual no quiere decir que no se pueda construir). Puede que haya cambiado porque la competencia es de la Comunidades pero en Madrid la ley del 2001 en cuanto a tipos de suelo dice lo mismo con otras palabras. Los ayuntamientos si se benefician legalmente (si no son tontos) de las recalificaciones. Porque se llevan hasta un 10%, que pueden rebajar si quieren (de hay lo de tontos), en suelo o en pasta del aprovechamiento del suelo urbanizable o urbano. Aparte de lo que ya ha dicho Kapo. Los solares valen segun en lugar donde esten, y segun lo que se pueda construir encima. Si un solar tiene una edificablidad de 2m²/m² no vale lo mismo que si tuviera una edificabilidad de 4m²/m². Asi que si en vez de poder construir un bloque de 5 plantas podemos construir una torre de 10 el precio final de venta de lo construido no cambiaria. Y no, el que ha comprado para hacer 5 plantas y tiene la suerte (o ha pagado a alguien para ello) de que le dejan hacer 10 no pone el suelo al precio que lo compro cuando podia hacer 5, lo pone como si lo acabase de comprar. Asi que no veo la utilidad de aumentar la densidad. A parte de que hay unos maximos logicos y otros legales de densidad de viviendas/hectarea por sector. En cuanto a los costes de construccion, no son iguales en Madrid que en Badajoz pero la diferencia no es ni de coña como la diferencia entre lo que vale un piso en Madrid y lo que vale el mismo en Badajoz. A veces ha habido subidas en los precios de los materiales pero los tiene que asumir el contratista (hay un presupuesto que dice lo que cuesta cada cosa y que no se puede cambiar, si el m² de ladrillo el constructor lo ha ofertado a 40 no puede cambiarlo aunque a el le cueste 50, tampoco lo cambia si le cuesta 30), aunque luego seguramente lo repercuta en otras partidas y nos la intente clavar por otro lado. Y el beneficio del promotor, los puede haber mas buenos o mas ladrones pero querer sacar un 20-25% a su inversion suele ser lo normal. Para mi el causante de que los precios esten tan altos es el precio del suelo, pero la solucion no es liberar todo el suelo, porque ya lo esta (por lo menos en Madrid, y estoy casi seguro que es asi en bastantes comunidades sino en todas).
