De lo más interesante que he podido leer sobre este tema: En general: www.macromundo.blogspot.com En particular (muy actual): http://macromundo.blogspot.com/2007/01/mientras-tanto.html
Desde luego es de lo más elaborado y documentado que se ha visto en tiempo. No comparto algunas de sus conclusiones o al menos su alarmismo, pero ni que decir tiene que con análisis así sí se puede llegar al fondo de las cosas. Por ejemplo, el autor de ese artículo pone demasiado énfasis en el descenso (más bien, caída en el ritmo de aumento) del volumen hipotecario en el tercer trimestre del año. Tercer trimestre que se compone de Julio, Agosto y Septiembre: huelga explicar a qué dedica el común de los mortales ese tiempo y la caída natural de la actividad económica en general por el periodo estival y vacacional. Así que su conclusión de que este "descenso" marca el inicio de la catástrofe podría o no ser acertada, pero a partir de los primeros datos que da parece algo precipitado. Con respecto al descenso en el precio de la vivienda en Madrid (que por mucho que se empeñe, es tan capital del boom como Barcelona y San Sebastián, ambas ciudades con el metro cuadrado más caro que Madrid), esos datos del Ministerio no cuadran demasiado con los que han publicado otras fuentes, pero supongamos que esos datos responden a la realidad. Argumenta que si el metro de vivienda nueva baja pero el de la usada no es porque los datos sobre la segunda no son fiables: bien, pues tampoco serán fiables cuando los datos digan lo que él quiere oir. Habría otras explicaciones bastante más sencillas, desde que la vivienda nueva se ve más afectada en su precio por las VPO que la usada, o que la usada es la que compra la gente cuando ya no le llega para la nueva. Habría una transferencia de demanda de la vivienda nueva a la usada y de ahí que un precio no suba y el otro sí. Y luego las gráficas, lo único que demuestran así a primera vista es que en lugar de subir al 25% interanual ha subido al 20%, lo cual no es demasiado impresionante, y lo es menos si nos damos cuenta de que los datos graficados acaban en el 2005. De seguir en esa tendencia que anuncia ahora estaríamos cagando raquetas, y no parece ser así. Además no veo excesiva relación entre que el valor de los pisos deje de subir y que los ciudadanos hipotecados dejen inmediatamente de pagar las cuotas. Sobre la financiación de las promotoras, dos párrafos antes dice que tienen mucho margen para "rebajitas" como las llama él, y en el último les augura bancarrota, que les embargarán las edificaciones, que no serán capaces de venderlas, etc. Ni tanto ni tan calvo. Y la guinda, lo que cualquier persona llamaría "adaptarse a las circunstancias del mercado" él lo llama "la técnica de la vaselina". Que yo sepa los bancos no se forran a ganar pasta por gestionar mal sus activos. Si ha habido años donde convenía dar créditos se daban, y si ahora cambia el riesgo o se dan menos o se dan con condiciones más duras (mayores diferenciales, menores topes máximos sobre el valor del inmueble). Por cierto, no demos a España más importancia de la que tiene. Me parece a mi que las decisiones del BCE no vienen impuestas por las necesidades de la economía de España, si acaso las de Alemania y Francia. Si el BCE ha venido subiendo los tipos desde luego que no ha sido para aplicar un torniquete en la hemorragia inmobiliaria española. ¿Los USA, UK y Japón también han subido notablemente sus tipos de intervención durante 2006 para ayudar a que España no se hunda? *****, pues sí que somos importantes. Resumen, no estoy de acuerdo con las conclusiones del artículo, pero aporta datos para sacar otras conclusiones diferentes. O las mismas, pero que aplicarían de aquí a varios semestres y de forma más gradual.
rapier te necesitamos ( es que no tengo tiempo , me tengo que ir de viaje). dale a este lo que se merece! saludos.
Parece ser que los datos que se publican no apoyan totalmente las tesis del enlace de un par de mensajes más arriba. Noticia en LD.com (el diario que más salpullidos genera por cada mil lectores incautos), pero que según parece viene de Europa Press, y esta a su vez de datos del INE: http://www.libertaddigital.com/noticias/noticia_1276297867.html Dato importante que extraigo del texto y pongo en negrita: En el undécimo mes del año, se hipotecaron un total de 155.799 fincas rústicas y urbanas, lo que supone un incremento del 5,1 por ciento respecto al mismo mes del año anterior, por valor de 24.796 millones de euros, un 15,9 por ciento más. Es decir, si bien no parece que se compren muchas más casas que hace un año, los créditos se siguen dando a un ritmo y volúmenes importantes, tan importantes como que a finales de 2006 el volumen monetario de las nuevas hipotecas ha subido un 16% con respecto al mismo mes del año anterior. No parece, por lo tanto, que los bancos estén en modo pánico, ni siendo especialmente restrictivos en el crédito. Se siguen vendiendo aún más pisos que a finales de 2005, donde se suponía que habíamos tocado techo, es decir, no sólo no baja el número de pisos que se compran, sino que aumenta (menos que otros años, pero sigue aumentando). Y su precio también, y ese dinero lo dan los bancos. En el plano meramente anecdótico, en el último mes en mi barrios que está brutalmente saturado de chiringuitos que venden pisos (inmobiliarias) han abierto otras dos, y a pesar de la hora de la tarde que era tenían buen número de interesados. Que los pisos dejarán de subir tanto o incluso bajarán creo que nadie lo duda, lo de que suceda de manera "suave" o aquí arda Troya creo que nadie está en disposición de saber si pasará, y sobre todo, cuándo. Porque lo del estallido y la recesión en España lo llevamos oyendo dos o tres años de manera insistente, y no llega, aunque llegará. Editado 20070130@203513: la información proviene de la siguiente nota de prensa del INE, cuyo enlace dejo para el que guste: http://www.ine.es/daco/daco42/daco426/h1106c.pdf
http://www.elmundo.es/mundodinero/2...f54af5bac192549e237f91ca09f82460&t=1170194544 Para los que decian que no llegabamos al 4...
Sí, pero esto no explota.... Entre otras cosas porque los activos financieros de las economías domésticas han crecido aún más que la deuda de las familias, gracias al buen año de la bolsa, y además, gracias también a las subidas de los tipos de interés, que aparte de encarecer las hipotecas también hace más rentables los depósitos a plazo, con lo cual, tampoco es tan grave la cosa, y no hay, en principio, indicios, ni de crisis, ni de explosión de burbuja. P.D. Estamos a un día de Febrero, y los Embalses (fecha tope de la apuesta, creo recordar) es dentro de tres semanas. Aquí no ha explotado nada.... por el momento :wink:
Hablas de bolsa y de los intereses de los depositos a plazo... Cuando la inmensa mayoria de las familias hipotecadas no tienen nada de eso. Por lo tanto el incremento de tales intereses solo es perjudicial. Vamos yo que sepa el banco no me paga 100 mas al mes por la subida. Y la gente hipotecada si les sube la aportacion mensual...
Este supuesto debería de ser contrastado con una estadística oficial del número de familias que tienen este tipo de productos, y comparada con el número de familias que tienen una hipoteca. Aunque, sin ser pretencioso, sospecho que salen perdiendo muchos y ganando muy pocos, como casi siempre. Un saludo
Señores para hoy se espera nueva subida del Euribor. Más motivos para el estallido bestial, porque el pinchazo ya se produjo hace unos meses. Por cierto, las promotoras Aifos y Rexmar, ya están haciendo rebajas. Para muestra, un botón: http://www.aifos.com/images/notas/NP 26-01-07.pdf ¿Y no bajaban, verdad?
Por algo le llaman la LEY de la Oferta y la Demanda, porque es una LEY. Si es que los economistas estamos infravalorados, cooooooooooooño. :crybaby
Para no tener que pasarme un buen rato rastreando datos del INE, me remito a uno de los últimos boletines del director del servicio de estudios del Banco de España, en el cual, entre otras cosas, se deduce que el aumento del precio de la vivienda se debe a factores como el aumento de la renta bruta disponible de los hogares. Y todo parece indicar que ese aumento de la renta disponible de los hogares viene por las rentabilidades de los activos financieros, tanto de renta fija como variable, además de la propia revalorización de la vivienda habitual. Pero ya se sabe con la estadística, si tú tienes un chalet y yo no tengo ninguno, tenemos medio chalet cada uno.... :roll: http://www.garrigues.com/download/c_prensa/Europa_Press_Observatorio_Ponencias.pdf Y aquí algunos datos según el portal financiero invertia, con respecto a la riqueza de los hogares. http://www.invertia.com/noticias/noticia.asp?idnoticia=1682118 Rapier, entre un pinchazo y una explosión hay bastante diferencia... :roll:
El EURIBOR se mueve libremente y sobre las expectativas de los bancos que se prestan mutuamente el dinero sobre lo que sucederá de aquí a un año. Como la primera parte EUR indica, es un índice calculado sobre datos en toda la Unión Europea, en la cual el peso económico de España es casi anecdótico frente al resto de países juntos. Es decir, si el EURIBOR se mueve hacia un lado o hacia otro, o si el BCE mueve los tipos oficiales hacia un lado o hacia otro, desde luego que no es por hacerle el juego al gobierno español de turno. Según dicen los que saben de esto las subidas en 2006 del tipo oficial del dinero del BCE se deben al notable incremento del M3 (Masa Monetaria en Movimiento) en la Unión Europea. Es decir, a que en Europa hay tanto dinero en manos de los particulares y estos tienen tantas ganas de gastárselo que pueden llevar hacia arriba la inflación, y la lucha contra la inflación es la obsesión de todos los gobiernos y bancos centrales.
A pesar de los desesperados intentos en sentido contrario por parte de diversas organizaciones y asociaciones liberticidas, que yo sepa en España de momento la gente aún es muy libre de fastidiar sus finanzas si así lo desea. Y que dure (la libertad de cada uno para hacerlo, que la gente reflexione y haga menos cálculos cuando se pone a comprar un piso que cuando planifica las vacaciones es su problema, no el de los demás). E insisto, no hay un grupúsculo de banqueros españoles manipulando el EURIBOR a su antojo. Europa es bastante más que España, y el EURIBOR se mueve libremente en función de muchos factores, el menor de ellos los deseos de Botín y sus coleguitas del gremio. Claro, que si estando Alemania en recesión y Francia a puntito dejas los tipos al 6% Europa iba estar sobrada, vamos, como para tirar cohetes. Como ahora Alemania crece a casi el 3% y en Europa hay demasiado dinero en movimiento, pues el BCE cierra un poco el grifo para controlar el desmadre. Que ambas decisiones afecten a España no significa que se tomen en función de su situación.
Yo mas que ganas de fastidiar mis finanzas lo que tengo es ganas de independizarme. Esta claro que si no quiero no compro o no me voy de alquiler. Pero la perspectiva de llegar a los 30 con mis padres no me atrae. Lo del mucho dinero en movimiento y el desmadre no lo discuto. Pero creo que los que menean ese pastuzal no son los que realmente sufren su encarecimiento hipotecario. No soi partidiario del intervencionismo economico, pero tampoco del liberalismo salvaje, y mas sabiendo la cultura del pelotazo made in spain.
Con permiso: Me he leído toda la parrafada del tal Malo de Molina y pego lo siguiente: "el aumento del precio de la vivienda se debe a factores como el aumento de la renta bruta disponible de los hogares, que ha crecido una media del 3% anual desde 1998..." Pero también dice: "Malo de Molina reiteró que la pronunicada situación alcista del precio de la vivienda, que ha crecido a un ritmo medio anual del 25% desde 1998, supone un riesgo real mayor cuanto más se prolongue el período de intensas subidas..." "el nivel de ahorro de los hogares está en límites reducidos y se sitúa por debajo del 2% de su renta bruta disponible, al tiempo que el grueso de los pasivos de las familias está ligado a la adquisición de vivienda, lo que ha provocado que los inmuebles hayan elevado al entorno del 75% su peso relativo en la riqueza bruta de los hogares" A ver si me entero o no, que creo que no: si desde 1998 ha crecido la riqueza bruta de las familias en un 3% y el precio medio de la vivienda un 25% quiere decir que los pringaillos vivimos peor que hace 9 años ¿o no? Esto se confirma cuando dice que sólo se ahorra el 2% de la renta bruta disponible. En mi ignorancia económica deduzco que si no se ahorra, no hay dinero para comprar ni activos financieros, ni de renta variable ni nada de nada, al menos eso entiendo yo. Espero vuestras correcciones.
Más referencias sobre analistas del ramo con respecto a la evolución de los precios. En cierta manera me congratula saber que alguien por ahí que supuestamente sabe de esto hace el mismo análisis que ya hice hace tiempo deduciendo sobre datos públicos, lamentablemente la perspectiva que pinta no es del todo atractiva. Resumiendo, vaticina caídas bruscas de los precios durante los próximos tres años por la sobreoferta inercial de pisos y la demanda ya satisfecha: http://www.libertaddigital.com/opiniones/opi_desa_35658.html El problema no es tanto que los precios bajen (que si sólo sucediera eso, saldrían ganando todos los que aún no han comprado), sino las consecuencias a más largo plazo, que si la bajada de precios es brusca se convertirá en repercusiones bruscas. Las viviendas que ya se están construyendo posiblemente en su mayor parte ya están vendidas así que da lo mismo que los precios bajen mucho o poco de aquí a dos años que las entreguen a los propietarios. Pero si como dice el artículo ahora mismo hay en torno a dos millones de viviendas en construcción y estas se van a terminar porque sale más a cuenta venderlas "baratas" que no venderlas, lo que pasa es que cuando se vayan terminando de construir los que queden en paro no van a tener donde trabajar. Aumento del paro, reducción de las cotizaciones, aumento del gasto público, reducción del dinero en movimiento y caída de la actividad económica en general. Si además como dice este señor el efecto es drástico, el parón en la actividad es drástico y la caída del empleo también. Y eso es algo difícil de engullir por el país. Así que podría darse una situación de dos o tres años desde ahora mismo donde caigan los precios pero la situación económica en general sea buena (y entonces un buen momento para que los "pobres" compren piso), pero a partir de entonces entraríamos en crisis y estas a quienes primero afectan es a los trabajadores poco cualificados (los "pobres"). Y con lo que da el paro no pagas la letra del piso por mucho que bajen. Extraigo un par de frases del artículo, cuya veracidad no puedo contrastar pero que no tengo porqué pensar que sean falsas: Y pase lo que pase en 2007, 2008 y quizá 2009, haya o no demanda suficiente en estos tres años, se terminarán y llegarán al mercado cerca de 2,1 millones de nuevas viviendas. [...] ese enorme parque de viviendas que tenemos, que suman más de 22 millones, una por cada dos habitantes, la mayor proporción del mundo. Esto es lo que está ocurriendo en Estados Unidos, donde los precios de las viviendas han descendido, en general, cerca del 10% en 2006. Aunque la situación está cambiando, pues hay zonas en las que la demanda se ha reducido drásticamente. La situación en la costa es, de momento, diferente de lo que sigue pasando en las principales capitales de provincia y en autonomías como la de Madrid, donde la población inmigrante sigue creciendo y demandando primeras residencias. Y aprovecho mi ladrillo semanal sobre el ladrillo (y valga la redundancia) para comentar sobre alguna de las cosas que dijo kilimanjaro en su último comentario, al que le hemos hecho el vacío miserablemente El ejemplo más claro de que este razonamiento no es del todo correcto es precisamente la compra de un piso. Ni aunque los pisos valieran la mitad habría mucha gente con dinero ahorrado suficiente para pagarlo, el común de los mortales debería recurrir a la financiación. Si todos los meses te gastas todo lo que ganas pero puedes afrontar los pagos de las letras, no hay mayor problema (siempre, claro está, que no te pasa nada inesperado, como enfermedad prolongada, despido o muchos otros avatares de la vida). Es decir, no tienes porqué tener el dinero muerto de risa en el banco para comprar cosas. De hecho es más bien al contrario. Lo de ahorrar está bien como colchón ante problemas y situaciones adversas como las que digo, pero no ahorrar no merma en nada la capacidad de compra, más bien al contrario, al aplazar los pagos estás gastando en el tiempo presente todo el dinero que tienes ahora y gran parte del que tendrás luego. Pero evidentemente con ahorro nulo, endeudamiento alto y horizonte de inestabilidad laboral a largo plazo esa forma de vida es insostenible. Pero desde luego, que para el momento actual es mucho más productivo para la economía que no comprar nada a crédito. La riqueza nacional, el PIB, no mide los sueldos que ha cobrado la gente durante el año en el que se calcula. Si así fuera el PIB crecería siempre porque todos los años casi toda la gente cobra un salario. El PIB viene a calcular el valor total de todos los bienes y servicios producidos por una región en un año dado. Que España en los últimos años haya sido capaz en su conjunto de producir bienes por un 3% de valor más que el año precedente (que supongo es a lo que se refiere la cifra) no dice mucho sobre si cada uno tiene mayor o menor capacidad de compra. Si suponemos que ese aumento del PIB se distribuye homogéneamente entre la gente y descontamos la inflación (en España, rondando el PIB durante los últimos años) podríamos decir que somos igual de pobres que hace 10 años. Pero he aquí el truco de todos los gobiernos, en la inflación no se considera el precio de la vivienda, así que su valor no tiene en cuenta el factor sin duda más importante de encarecimiento de la vida para el común de los mortales. Así que la respuesta es, efectivamente, si cobras ahora mismo igual que hace 10 años (como mucho actualizado al IPC) ahora lo tienes relativamente más ****** para comprar un piso. ¿Por qué relativamente? Porque como ya decía antes, nadie tiene para comprarse el piso a tocateja. Así que lo finacia a plazos, y he aquí la razón por la cual se han venido vendiendo pisos por millones cuando hace 10 años se vendían muchos menos: ahora mucha gente se puede comprar un piso a crédito, hace 10 años eran muchos menos. Así que si bien ahora lo tienen más difícil para pagarlo al contado, la enorme caída de tipos de interés ha hecho que les sea mucho más fácil pagarlos a plazos, de ahí la enorme demanda y gran parte del brutal aumento de precios. La idea, evidentemente, es intentar ganar cada día más dinero. Y para ello hay que ser bueno en lo que se hace y que tenga valor en el mercado. Ahora se habla sobre lo "mucho" que cobra un encofrador, dudo que sea una profesión más complicada que cualquier otra,pero por circunstancias ahora se demanda esa cualificación y dicen que la pagan muy bien. Pero cuando de aquí a 5 años apenas se construyan pisos, no haya AVE o túnel que fabricar, las obras de la M-30 hayan acabado y no nos llegue ni un duro de Europa para estos dispendios, posiblemente sobren encofradores y dejarán de ganar lo "mucho" que dicen por ahí que ganan ahora. PELIGRO, INICIO DE SERMÓN Desde luego lo que uno no puede pretender es vivir holgadamente con trabajos de baja cualificación, y por ende de bajo salario. Un camarero tiene la vida ******, y un dependiente del Zara también, uno que se limita a espetar folletos de viajes turísticos en la cara de los ávidos clientes tampoco veo yo que tenga una gran progresión de futuro. Pero evidentemente gana más un camarero del Ritz que uno del bar Pepe, o una dependiente de Cartier más que una de Stradivarius. Pero en estos negocios hay muy poquitos puestos donde uno pueda ganarse la vida holgadamente. Solución: buscar negocios y tareas que en cada momento estén demandadas y den dinero. Creo que ya han salido varios hilos al respecto por aquí, pero nunca es tarde para cambiar de profesión, es duro, es difícil, pero hay que mirar a largo plazo. Quien despacha ropa en el Zara y sólo sabe hacer eso, mal futuro le espera, siempre podrá llegar uno más joven que él , pedir menos, currar más y estár más bueno y desplazarle del puesto. Quien tiene cualificación y experiencia montando instalaciones colectivas de TV tiene un futuro más o menos garantizado, aunque sólo sea con la renovación cada pocos años de la instalación de los millones de edificios que hay en España. El gas seguirá llegando a las casas y la gente querrá cocinar o calentarse gracias a él, los servicios técnicos de reparación tienen futuro. La informática en todas sus manifestaciones (sobre todo en servicios a usuarios, que cada vez saben menos manejar un ordenador) da dinero. Cualquier tarea que un chino desde China pueda hacer tan bien o mejor que tú, a una fracción del coste (y no tiene porqué ser debido a que allí le exploten, simplemente allí el nivel de vida es inferior) no tiene futuro. Cualquier tarea que sólo tú puedas hacer y no se pueda llevar a países de bajo coste, tiene futuro. Y ojito, cuantos más países pobres se incorporen a la UE y sus currantes puedan moverse libremente por España más competencia en esto también vamos a tener en nuestra propia casa, así que tenemos dos opciones: proteccionismo, o especialización y calidad. De momento estamos con la opción a) (restricciones al libre movimiento de polacos y rumanos pese a ser ya miembros de derecho de la UE), pero llegará el momento en que estemos en b), y por los países del este hay mucha gente currante y muy válida que está deseando una oportunidad de progresar. Y no se les caen los anillos. FIN DE SERMÓN
